Nei contratti pubblici di hard facility management il BIM sta assumendo un ruolo sempre più rilevante. Non si tratta più soltanto di uno strumento per la progettazione di nuove opere, ma di una leva per governare meglio il ciclo di vita degli edifici, degli impianti e delle infrastrutture.
La manutenzione, la gestione tecnica degli immobili, il controllo degli impianti, la programmazione degli interventi e la tracciabilità delle attività richiedono informazioni ordinate, aggiornate e condivisibili. In questo scenario, la gestione informativa digitale diventa uno dei fattori che possono fare la differenza tra una commessa gestita in modo tradizionale e una commessa realmente misurabile.
Il tema è diventato ancora più attuale dopo l’entrata in vigore del nuovo Codice dei contratti pubblici. L’articolo 43 del D.Lgs. 36/2023 prevede, dal 1° gennaio 2025, l’adozione di metodi e strumenti di gestione informativa digitale delle costruzioni per opere di nuova costruzione e interventi su costruzioni esistenti sopra determinate soglie. Il Correttivo al Codice, D.Lgs. 209/2024, ha poi fissato la soglia generale a oltre 2 milioni di euro, con una disciplina specifica per gli edifici soggetti al Codice dei beni culturali.
Dal progetto alla gestione dell’immobile
Per molto tempo il BIM è stato percepito soprattutto come uno strumento di progettazione. Modelli tridimensionali, coordinamento tra discipline, riduzione delle interferenze, migliore controllo della fase realizzativa. Oggi, però, questa lettura è troppo limitata.
Nel facility management, il valore del BIM emerge soprattutto dopo la fase progettuale. Un modello informativo ben costruito può diventare una base utile per conoscere il patrimonio, programmare manutenzioni, associare informazioni tecniche agli asset, tracciare interventi, documentare lo stato degli impianti e supportare le decisioni del gestore.
Per le commesse di hard facility management, questo passaggio è particolarmente significativo. Il servizio non riguarda solo l’esecuzione di attività manutentive, ma la capacità di governare nel tempo un sistema complesso di edifici, impianti, componenti, documenti, scadenze, verifiche e responsabilità.
Il quadro normativo ha accelerato il cambiamento
Il percorso verso l’uso del BIM negli appalti pubblici non nasce oggi. Il Decreto Ministeriale 560/2017 aveva già stabilito modalità e tempi di progressiva introduzione dei metodi e strumenti elettronici di modellazione per edilizia e infrastrutture. Il successivo DM 312/2021 era intervenuto modificando il decreto precedente e aggiornando il percorso di introduzione progressiva.
Con il nuovo Codice dei contratti pubblici, però, il tema ha fatto un salto di qualità. Non si parla più solo di modellazione come supporto alla progettazione, ma di gestione informativa digitale delle costruzioni dentro il ciclo di vita dell’opera.
L’Allegato I.9 al Codice chiarisce infatti che questi metodi e strumenti possono riguardare l’affidamento e l’esecuzione dei contratti pubblici di lavori, servizi e forniture, con riferimento alla manutenzione e alla gestione dell’intero ciclo di vita dell’opera immobiliare o infrastrutturale, fino alla sua dismissione.
È un passaggio importante per l’hard facility management: il dato digitale non è più un elemento accessorio, ma una componente della gestione del patrimonio.
Non tutti i contratti di manutenzione sono automaticamente BIM
Occorre però evitare una semplificazione. Il BIM non è obbligatorio in modo generalizzato per ogni contratto di hard facility management. Il Codice lega l’obbligo soprattutto alla progettazione e realizzazione di opere di nuova costruzione e agli interventi su costruzioni esistenti sopra soglia. Gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria non rientrano automaticamente nell’obbligo, salvo casi specifici collegati a opere già gestite con metodi e strumenti di gestione informativa digitale.
Questo non riduce l’importanza del tema. Al contrario, mostra perché il BIM stia diventando una leva richiesta anche quando non è imposto in modo diretto. Le stazioni appaltanti possono prevederne l’uso come elemento premiale, come requisito di gestione informativa o come strumento per migliorare la conoscenza del patrimonio.
L’articolo 43 consente infatti l’adozione dei metodi e strumenti di gestione informativa digitale anche al di fuori dei casi obbligatori, eventualmente prevedendo nella documentazione di gara punteggi premiali legati alle modalità di utilizzo.
Le Linee Guida MIT e la piena operatività
Un ulteriore passaggio è arrivato nel febbraio 2026, con la pubblicazione da parte del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti delle Linee Guida per la gestione informativa digitale per le stazioni appaltanti e gli enti concedenti. Il MIT le ha presentate come un passaggio decisivo per rendere pienamente operativa la digitalizzazione dei lavori pubblici, rafforzando governance, trasparenza e qualità dell’investimento pubblico.
Questo intervento conferma che il BIM non è solo una questione di software. È un tema organizzativo, documentale e gestionale. Richiede ruoli, processi, flussi informativi, ambienti di condivisione dati, interoperabilità e capacità di utilizzare le informazioni lungo tutte le fasi dell’intervento.
Per le imprese che operano nell’hard facility management, il messaggio è chiaro: la capacità di leggere, produrre, gestire e valorizzare dati tecnici sugli immobili diventa sempre più importante nelle gare pubbliche.
Perché interessa l’hard facility management
Nel governo di una commessa tecnica, il BIM può aiutare a superare uno dei problemi più ricorrenti: la frammentazione delle informazioni. Documenti impiantistici, planimetrie, schede tecniche, libretti, certificazioni, manutenzioni, verifiche periodiche, ticket e report spesso si trovano in sistemi separati, con livelli di aggiornamento differenti.
Una gestione informativa più evoluta può invece favorire una lettura integrata del patrimonio. Non significa necessariamente avere tutto risolto in un modello perfetto. Significa costruire una base informativa più ordinata, utile per programmare, controllare e documentare il servizio.
In una commessa di hard facility management, questo può incidere su aspetti molto concreti: conoscenza degli asset, pianificazione manutentiva, controllo degli interventi, tracciabilità delle attività, gestione delle priorità, aggiornamento documentale, coordinamento tra soggetti coinvolti e rendicontazione verso la committenza.
Una leva di gara, non solo uno strumento tecnico
Nelle offerte tecniche, il BIM può diventare una leva competitiva quando viene collegato agli obiettivi reali della commessa. Non basta dichiarare l’uso di una piattaforma o di un modello digitale. Ciò che interessa alla committenza è capire se la gestione informativa migliora davvero il controllo del servizio.
Il punto non è presentare il BIM come un elemento innovativo in sé. Il valore nasce quando il dato digitale consente una gestione più chiara, più verificabile e più utile per le decisioni.
Per questo il BIM può incidere anche nei contratti di manutenzione e gestione tecnica degli edifici: perché aiuta a spostare il servizio da una logica prevalentemente reattiva a una logica più programmata, documentata e orientata al ciclo di vita.
Il nodo della qualità del dato
La vera sfida non è solo adottare strumenti BIM, ma garantire la qualità delle informazioni. Un modello incompleto, non aggiornato o non coerente con lo stato reale dell’immobile rischia di diventare un archivio poco utile. Al contrario, un patrimonio informativo costruito con metodo può diventare una risorsa per tutta la durata della commessa.
Questo vale soprattutto per gli edifici esistenti, dove le informazioni disponibili sono spesso parziali, disomogenee o non aggiornate. In questi casi, l’introduzione del BIM richiede una valutazione attenta: quali dati servono davvero, quali informazioni sono disponibili, quali devono essere aggiornate e come possono essere mantenute nel tempo.
Sono valutazioni che non possono essere affrontate in modo astratto. Ogni patrimonio immobiliare ha caratteristiche proprie, e ogni commessa richiede un livello di gestione informativa coerente con gli obiettivi del contratto.
Una trasformazione progressiva
Il BIM nei contratti pubblici di hard facility management non va letto come una moda tecnologica. È parte di una trasformazione più ampia: la gestione degli edifici pubblici diventa sempre più legata alla qualità dei dati, alla tracciabilità delle attività e alla capacità di misurare le prestazioni.
Non tutti i contratti richiederanno lo stesso livello di digitalizzazione. Non tutte le stazioni appaltanti saranno allo stesso punto. Non tutti gli operatori saranno pronti allo stesso modo. Ma la direzione è ormai chiara: la gestione tecnica degli immobili sarà sempre meno separata dalla gestione informativa.
Per le imprese che operano nelle commesse pubbliche, il BIM rappresenta quindi una leva da comprendere e governare. Non solo per rispondere a un obbligo, ma per costruire offerte più solide, modelli di servizio più credibili e sistemi di controllo più vicini alle esigenze delle amministrazioni.
Nel mercato dell’hard facility management, la capacità di gestire dati, edifici e impianti in modo integrato sarà sempre più un elemento distintivo. Il BIM non sostituisce la competenza tecnica, ma può renderla più leggibile, più misurabile e più utile per la gestione della commessa.